Ejemplo: Usted se dispone a adquirir un piso de 100 m2, con objeto de explotarlo durante
cuatro años y luego revenderlo. El coste total del mismo (gastos notariales, de intermediación
y fiscales, incluidos) es de 250.000 euros. Cada año usted espera cobrar un
dinero en concepto de alquiler del piso, así como tener que realizar una serie de pagos
que van a cargo del arrendador (usted) como pueden ser gastos de comunidad, reparaciones,
tasas e impuestos locales, etc. Con objeto de simplificar, todos estos cobros y
pagos se han referido a una base anual (en la realidad debería ser mensual) y figuran en
la tabla siguiente:
Es necesario advertir que no hemos considerado los pagos correspondientes debidos
al impuesto sobre la renta de las personas físicas, que le afectarían a usted como
arrendador y ello por dos motivos: a) por simplificar la explicación, b) porque dichos
pagos tendrían realmente lugar seis meses después de ser devengados (en junio, normalmente)
lo que implicaría tener que incluirlos en los pagos del año siguiente y esto podría
complicar la comprensión de este ejemplo. Por ello, de momento, los obviaremos.
Los flujos de caja se han calculado restando los cobros menos los pagos, mostrándose
los resultados en la tabla anterior. Sólo queda retocar el último de los flujos de
caja, es decir, el del cuarto año, con la venta del piso que se espera proporcione unos
325.000 euros (observe el lector que este dato es el más incierto de todos y es la principal
fuente de ganancias –o pérdidas- de este proyecto, pero también es la principal fuente
de riesgo del mismo; en todo caso, en este trabajo no se aborda el estudio del riesgo).
Esto último elevará el valor de dicho flujo hasta alcanzar un total estimado de 338.010
€. Así que la inversión vendrá definida por los siguientes flujos de caja:
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